Podlieha môj príjem pri predaji nehnuteľnosti dani z príjmu?

Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu fyzických osôb. Vo viacerých prípadoch je však takýto príjem od dane oslobodený po splnení niektorých z podmienok. Podmienky zdanenia príjmu sa rozlišujú aj podľa spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a to či ste nadobudli nehnuteľnosť kúpou, darovaním alebo dedičstvom. Vedeli ste, že v prípade kúpy nehnuteľnosti od nerezidenta Slovenskej republiky, ktorému príjem podlieha dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ste povinný VY ako kupujúci v presne vymedzených prípadoch vykonať zrážku preddavku na daň?

Začnime od začiatku. Príjem z predaja nehnuteľnosti je definovaný ako príjem, ktorý vznikol daňovníkovi uzavretím kúpno – predajnej zmluvy na predaj svojej nehnuteľnosti alebo jej časti. Či tento príjem následne podlieha dani z príjmu fyzických osôb z predaja nehnuteľnosti rozhoduje splnenie alebo nesplnenie podmienok oslobodenia od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti.

Dôležitý je tu aj fakt, čo sa berie ako moment nadobudnutia nehnuteľnosti. V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti kúpou je to deň zápisu návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. V prípade dedenia je moment nadobudnutia nehnuteľnosti termín smrti poručiteľa. Ak bolo vlastníctvo nadobudnutého na základe rozhodnutia štátneho orgánu vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí. V prípade ak nie je stanovený, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani určuje podmienky, za ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený: ¹

príjem z predaja nehnuteľnosti ( nezaradenej do obchodného majetku) po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia,
príjem z predaja nehnuteľnosti ( nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej dedením v priamom rade, ak predaj nastane po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľa / poručiteľov
príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku po uplynutí doby 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov

V prípade predaja rodinného domu s pozemkom sa splnenie podmienok pre oslobodenie od dane z príjmu z predaja pozemku a rodinného domu skúma osobitne. V praxi to znamená, že v prípade predaja rodinného domu sa skúma dátum nadobudnutia pozemku a rovnako aj dátum nadobudnutia rodinného domu či kúpou alebo kolaudáciou nehnuteľnosti. Napríklad predávam rodinný dom, pozemok som nadobudla 11/2017 a rodinný dom som nadobudla výstavbou a jeho následnou kolaudáciou 1/2020. Z hľadiska príjmu z predaja nehnuteľnosti je môj príjem z predaja pozemku oslobodený od dane z príjmu, ale pri rodinnom dome sa skúma termín kolaudačného rozhodnutia, kedy ešte neprešlo obdobie 5 rokov a príjem z predaja rodinného domu podlieha dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Ak pri predaji svojej nehnuteľnosti nespĺňate podmienky na oslobodenie od dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ste povinný si podať daňové priznanie a takýto príjem priznať a následne zdaniť sadzbou 19%. Samozrejme si môžete uplatniť vzniknuté náklady, ktoré vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná. Napríklad si viete uplatniť náklady na obstaranie nehnuteľnosti ( ako kúpna cena, všeobecná hodnota majetku pri dedení, obstarávacia cena darcu za osobitných podmienok, zostatková cena pri majetku zaradenom v obchodnom majetku, a pod.), náklady na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, jej úpravu a údržbu, úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru, náklady za službu realitnej kancelárie a podobne.

Predaj nehnuteľnosti nerezidenta Slovenskej republiky² má osobitné podmienky v prípade plynúceho príjmu z predaja nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky, ktorý nie je oslobodený od dane podľa ustanovenia § 9 zákona o dani z príjmu. V prípade ak nerezident predá nehnuteľnosť na území Slovenska, zdanenie príjmov sa riadi zákonom o dani z príjmov a článkom „Zisky zo scudzenia majetku“ v príslušnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia (v prípade jej existencie). Zákon určuje rozdiel pri uplatňovaní dane z príjmu na základe krajiny rezidencie predávajúceho. Nerezident SR, ktorý je zároveň rezidentom krajiny Európskej únie alebo EHP si svoju daňovú povinnosť vysporiada na území SVK po skončení zdaňovacieho obdobia. U daňovníkov, ktorí nie sú daňovými rezidentmi členských štátov Európskej únie a EHP, je slovenský platiteľ príjmu povinný z vyplácaného príjmu (z prenájmu resp. predaja) nehnuteľnosti zraziť preddavok na zabezpečenie dane. Uvedené platí za predpokladu, že predmetné príjmy nie sú od dane oslobodené v súlade so zákonom o dani z príjmov alebo podľa medzinárodnej zmluvy. Kto je nerezidentom Slovenskej republiky na základe zákona o dani z príjmu si môžete naštudovať tu.

Upozorňujeme ešte na dôležitú informáciu, ktorá možno viacerých z Vás prekvapí. V prípade príjmu z predaja nehnuteľnosti, ste povinný zaplatiť aj odvody na zdravotné poistenie vo výške 14% zo zisku ( 7% v prípade osôb so zdravotným postihnutím).

Príjem z predaja nehnuteľnosti a jeho následné zdanenie je naozaj široká téma. Všetky informácie nájdete podrobnejšie na stránke Finančnej správy . Odporúčame Vám vyhľadať na predaj nehnuteľnosti odborníka, ktorý bude znalý aj danej problematiky a bude Vám vedieť zabezpečiť okrem iného aj daňové poradenstvo. Ak plánujete kúpiť nehnuteľnosť od nerezidenta SR preštudujte si podmienky, ktoré Vám ukladá zákon alebo nás neváhajte kontaktovať pre doplňujúce informácie.